Kira Tespit Davası Açmadan Önce Bilinmesi Gerekenler

16 Ocak 2026 Cuma

Kira Tespit Davası Açmadan Önce Bilinmesi Gerekenler

Kira bedelinin güncel piyasa koşullarının gerisinde kalması hâlinde, ev sahipleri açısından kira tespit davası önemli bir hukuki yoldur. Ancak bu dava, sanıldığı kadar “otomatik” sonuç veren bir süreç değildir. Dava açılmadan önce bilinmesi gereken bazı temel hususlar, hem hak kaybı yaşanmaması hem de sürecin doğru yönetilmesi açısından önem taşır.

1. Kira tespit davası her zaman açılamaz

Kira tespit davasının açılabilmesi için kural olarak kira sözleşmesinin en az 5 yıldır devam ediyor olması gerekir. Beş yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira bedeli, kanunda öngörülen artış oranlarıyla sınırlıdır. Bu süre dolmadan açılan davalar çoğu zaman reddedilmektedir.

2. Dava, yeni kira döneminden önce açılmalıdır

Kira tespit davasının hangi tarihte açıldığı son derece önemlidir. Dava, yeni kira döneminden en geç 30 gün önce açılmalı ya da bu süre içinde kiracıya yazılı ihtar gönderilmiş olmalıdır. Aksi hâlde tespit edilen kira bedeli, bir sonraki kira dönemi için geçerli olur.

3. Bilirkişi incelemesi belirleyici rol oynar

Mahkeme, kira bedelini belirlerken bilirkişi incelemesine başvurur. Bilirkişi;

• taşınmazın konumu,
• kullanım amacı,
• fiziksel durumu,
• çevredeki emsal kiralar
   gibi unsurları birlikte değerlendirir. Bu nedenle “emsal” olarak sunulan verilerin doğru ve karşılaştırılabilir olması büyük önem taşır.

4. İnternet ilanları tek başına yeterli değildir

Uygulamada sıkça sorulan sorulardan biri de internet ilanlarının (örneğin emlak sitelerindeki ilanlar) delil olup olmadığıdır. Bu ilanlar destekleyici veri olarak dikkate alınabilir; ancak tek başına bağlayıcı nitelik taşımaz. Bilirkişinin yerinde inceleme yapması ve gerçek kira sözleşmeleriyle karşılaştırma yapması esastır.

5. Tespit edilen kira bedeli geçmişe yürümez

Kira tespit davası sonucunda belirlenen yeni kira bedeli, kural olarak geçmiş dönemler için uygulanmaz. Mahkeme kararı, usulüne uygun açılmış bir dava varsa ilgili kira döneminden itibaren hüküm doğurur.

6. Dava süresi ve maliyet iyi hesaplanmalıdır

Kira tespit davaları, yargı yoğunluğuna göre değişmekle birlikte genellikle birkaç duruşma sürebilir. Harç, bilirkişi ücreti ve vekâlet ücreti gibi kalemler dikkate alınarak dava açılmadan önce maliyet–fayda değerlendirmesi yapılmalıdır.

7. Her dosya kendi şartları içinde değerlendirilir

Kira hukukunda standart bir formül yoktur. Aynı sokakta bulunan iki taşınmaz için dahi farklı sonuçlar doğabilir. Bu nedenle kira tespit davası açmadan önce somut olayın özelliklerine göre hukuki değerlendirme yapılması gerekir.

Sonuç

Kira tespit davası, doğru zamanda ve doğru şekilde açıldığında ev sahipleri için etkili bir hukuki yoldur. Ancak usul hataları, eksik deliller veya yanlış zamanlama, dava sonucunu doğrudan etkileyebilir. Bu nedenle sürecin başından itibaren bilinçli hareket edilmesi önemlidir.