Ortak Tapulu Taşınmaz Satılabilir mi? İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Nedir?

29 Mayıs 2025 Perşembe

Ortak Tapulu Taşınmaz Satılabilir mi? İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Nedir?

Bir taşınmaza birden fazla kişinin hissedar olması, en sık karşılaşılan mülkiyet sorunlarından biridir. Bu durumda “Ortak tapulu bir ev ya da arsa nasıl satılır? Herkesin onayı gerekir mi?” gibi sorular gündeme gelir. İşte bu noktada izale-i şuyu davası devreye girer.

Bu yazıda, ortak mülkiyet nedir, nasıl sona erdirilir, izale-i şuyu davası nasıl işler ve nelere dikkat edilmelidir? sorularını sade bir dille yanıtlıyoruz.

Ortak Tapulu Taşınmaz Ne Demektir?

Birden fazla kişinin aynı taşınmazda hisse oranlarıyla birlikte malik olması, ortak tapu anlamına gelir. Bu genellikle:

• Miras yoluyla
• Alım-satım işlemleriyle
   ortaya çıkar.

Her hissedar, kendi payı oranında maliktir ama taşınmazın tamamı üzerinde birlikte karar alma zorunluluğu vardır.

 Ortak Taşınmazda Herkesin Rızası Gerekir mi?

Evet. Ortak tapulu bir taşınmazın tamamı üzerinde tasarrufta bulunmak (satmak, kiraya vermek, ipotek ettirmek) için tüm hissedarların onayı gerekir.

Bir kişi kendi hissesini tek başına satabilir ama taşınmazın tamamı onun izni olmadan elden çıkarılamaz.

 İzale-i Şuyu Davası Nedir?

Ortaklardan biri, taşınmaz üzerindeki ortaklığın sona ermesini istiyorsa “izale-i şuyu” (ortaklığın giderilmesi) davası açabilir.

Bu dava, taşınmazın paylaştırılamaması halinde satışına karar verilmesini sağlar.

📍 Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi
 📍 Kimler Açabilir? Her bir hissedar tek başına açabilir.

Dava Nasıl Sonuçlanır?

Mahkeme, taşınmazın fiilen bölünmesi mümkünse bölerek paylaşılmasına; mümkün değilse satılarak bedelin hissedarlara paylaştırılmasına karar verir.

Genelde şehir içindeki apartman daireleri, arsalar bölünemeyeceği için:

• İhale yoluyla satış
• Paranın hissedarlara dağıtımı yapılır.

Uygulamada Sık Sorulan Sorular

1. Diğer hissedar satmak istemiyorsa dava açılabilir mi?
Evet, her bir hissedar tek başına ortaklığın giderilmesini talep edebilir.

2. Dava uzun sürer mi?
Taşınmazın niteliğine ve davadaki itirazlara göre değişse de, genelde 6-18 ay arası sürmektedir.

3. Diğer hissedarlar satışa katılabilir mi?
 Evet. Ortaklar da satış ihalesine katılıp taşınmazı satın alabilir.

 Sonuç

Ortak tapulu taşınmazlar hukuken paylaşılabilir, ancak taraflar arasında anlaşma yoksa bu ancak mahkeme kararıyla mümkündür.

İzale-i şuyu davası, taşınmaz üzerindeki ortak mülkiyete son vermek ve adil paylaşım sağlamak için en etkili yoldur.

Avukat Desteği Neden Önemlidir?

Bu tür davalarda:

• Dava dilekçesinin doğru hazırlanması
• Hisse oranlarının doğru belirlenmesi
• İhaleye katılım ve satış sonrası işlemler
   hukuki bilgi gerektirir.
   Bir avukattan destek almak, hem süreci hızlandırır hem de hak kaybını önler.