16 Haziran 2025 Pazartesi

Yargıtay’dan Önemli İçtihadı Birleştirme Kararı: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Üçüncü Kişilerin Tapu Edinimleri

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu, 16 Mayıs 2025 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin önemli bir karar aldı. 2024/1 Esas numarasıyla kayıt altına alınan bu karar, özellikle sözleşmenin ifası sırasında yüklenicinin üçüncü kişilere taşınmaz satışı yapması veya ipotek tesis etmesi durumunda tapuya güvenen iyi niyetli kişilerin hak durumuna ilişkin tartışmaları çözüme kavuşturmuştur.

Karar Ne Diyor?

Yargıtay tarafından alınan bu yeni karar şöyle özetlenebilir:

“Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın, tapuda yükleniciye devredilmesinden sonra, yüklenicinin arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesi durumunda; sözleşmenin sonradan geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili feshi halinde, üçüncü kişilerin tapuya güveni ve iyi niyeti koruma altına alınacaktır.”

Ne Anlama Geliyor?

Bu karar, Yargıtay Altıncı Hukuk Dairesi’nin daha önceki içtihadını değiştirerek, artık üçüncü kişilerin iyi niyetli olarak tapuya güvenerek edindiği hakların korunması gerektiği yönünde görüş bildirmiştir. Önceki uygulamalarda, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti hâlinde üçüncü kişilerin kazanımları da geçersiz sayılabiliyordu. Ancak bu yeni karar, üçüncü kişilerin iyi niyetli tapu iktisabını koruyan bir yaklaşımı benimsemektedir.

Önceki Kararlar Ne Diyordu?

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, geçmiş yıllarda bu konuda çok daha katı bir yorum benimsemiştir:

• Yargıtay 6. HD, 2022/6241 E., 2022/5774 K.:Yükleniciye devredilen taşınmazlarda üçüncü kişilere yapılan satışlarda iyi niyetli kişiler bile tapuya güven ilkesine dayanarak korunmamıştır. Kararda “Üçüncü kişilerin iyiniyeti hâsıl olmaz” denilmiştir.
• Yargıtay 6. HD, 2022/4259 E., 2023/2098 K.:İnşaat tamamlanmadan bağımsız bölüm satın alan kişilerin iyi niyeti korunmamış, yolsuz tescile karşı TMK m.1023’ün uygulanamayacağı belirtilmiştir.

Bu kararlar çerçevesinde, uygulamada yükleniciden daire alan üçüncü kişiler tapuya güvenseler dahi, sözleşme geçersizliğinde taşınmazı kaybetme riski ile karşı karşıya kalıyorlardı.

Uygulamada Neleri Değiştirir?

• Tapu devri alan üçüncü kişilerin iyi niyeti artık hukuken koruma altındadır.
• Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşme geçersiz olsa bile, iyi niyetli üçüncü kişiler kazanımlarını koruyabilir.
• Taşınmaz satın alacak kişiler için tapuya güven ilkesi güçlendirilmiştir.
• Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan kişilerin mağduriyet riski azalmıştır.

Son Söz

Yargıtay’ın bu içtihadı birleştirme kararı, arsa payı karşılığı inşaat projelerinde yüklenicinin sözleşmeye aykırı işlem yapması hâlinde dahi, üçüncü kişilerin “iyi niyetle tapuya güven” ilkesine dayanarak haklarını koruyabileceğini göstermektedir. Bu karar, özellikle uygulamada hem taşınmaz devralanları hem de arsa sahiplerini yakından ilgilendirmektedir.

Kararın Resmî Gazete’de yayımlanmasının ardından uygulamaya etkisi daha da netleşecektir.